在配售型保障房實(shí)行封閉管理的情況下，房子回歸住的屬性，對于購房者來說，一定程度上意味著房子沒有了資產(chǎn)屬性。在這種情況下，想要提高工薪階層和人才群體的購買意愿，就必須提高房屋供應(yīng)效率，一方面，供應(yīng)的區(qū)位要相對優(yōu)質(zhì)；另一方面建設(shè)和配套的品質(zhì)要跟商品房一樣，即建設(shè)“好房子”。
近期，多個(gè)城市的配售型保障性住房開放申請，有的地區(qū)這類住房售價(jià)低至市場價(jià)的5折，讓更多在城市奮斗的新市民、青年人有了實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的機(jī)會(huì)。
今年被業(yè)內(nèi)視為配售型保障性住房建設(shè)的“開局之年”，多地加快推進(jìn)“配租+配售”“兩條腿走路”的保障房體系建設(shè)。目前，我國配售型保障性住房擴(kuò)面至全國各城市和縣城。
“青年人有希望，城市才能有未來。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹此前曾表示，規(guī)劃建設(shè)保障性住房，是完善住房制度和供應(yīng)體系、重構(gòu)市場和保障關(guān)系的重大改革。“解決好群眾的住房問題，尤其是新市民、青年人的住房問題，讓他們放開手腳為美好生活去奮斗。”
當(dāng)下，更多配售型保障性住房在路上。目前，37個(gè)城市的8.6萬套配售型保障性住房正拔地而起，那是更多年輕人的“家”。
“夾心層”購房問題有了新解法
不少在城市打拼的人尤其是年輕人都面臨一個(gè)問題：他們無法申請或申請不到保障性住房，也買不起商品房，成了住房問題的“夾心層”，即游離在保障與市場之外的無能力購房群體。
配售型保障性住房的出現(xiàn)，為緩解“夾心層”的購房焦慮提供了“新路子”。配售型保障房是指保障家庭按照政府確定的銷售價(jià)格購買，退出時(shí)由政府組織回購的住房，可以集中建設(shè)或者在商品住房項(xiàng)目中配建。這類房源主要針對住房有困難且收入不高的工薪收入群體，以及城市需要引進(jìn)的人才等群體。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，配售型保障性住房主要聚焦工薪收入群體和人才群體，他們中的青年人、新市民占比較高。與公租房、保障性租賃住房不同，這類房屋可以售賣；相較于商品房，這類房屋最核心的一個(gè)優(yōu)勢就是按“保本微利”原則配售，售價(jià)明顯低于市場價(jià)，有的項(xiàng)目房價(jià)甚至只有市場價(jià)的一半。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長趙秀池認(rèn)為，當(dāng)下，各地針對工薪階層與人才需要，應(yīng)不斷加大配售型保障房的供給。
大城市的“夾心層”尤其多。趙秀池也看到，配售型保障性住房在常住人口300萬以上的大城市率先發(fā)力，主要是因?yàn)橥ǔ３鞘幸?guī)模越大，房價(jià)越高，工薪階層買不起房的問題也較為突出。
今年，包括“北上廣深”在內(nèi)的多個(gè)城市公布了配售型保障性住房籌建的“KPI”。例如，廣州宣布今年籌集1萬套配售型保障房。其中，既包括新建的配售型保障房項(xiàng)目，也包括一些存量房轉(zhuǎn)為配售型保障房。
在樓市整體去庫存的“大背景”下，多地采用類似的方法推動(dòng)完成配售型保障性住房“KPI”。
李宇嘉表示，“收儲(chǔ)”房屋作為保障性住房，是盤活存量房一個(gè)很重要的渠道，一方面可以有效去庫存；另一方面，能夠緩解開發(fā)商資金鏈緊張的問題，更好地防范開發(fā)商資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)房屋交付難等問題。
當(dāng)下，不少人在期待配售型保障房的落地，這意味著他們可以在城市安家。近年來，隨著我國保障房體系不斷變革，不少人可以通過這一途徑在城市實(shí)現(xiàn)從“一張床”到“一間屋”再到“一套房”的跨越。
多個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目開始申購或登記
當(dāng)前，一些配售型保障性住房項(xiàng)目已經(jīng)開始申購或意向登記。
作為福州市首個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目——濱海雙龍新居第二輪申購正在開放中。今年3月20日，該配售型保障性住房項(xiàng)目首輪申請的當(dāng)日，前來詳細(xì)咨詢和登記申購的市民超過100組。該項(xiàng)目房源預(yù)計(jì)均價(jià)每平方米5200元至5400元，約為周邊商品房價(jià)格的一半。
福州市住房保障和房產(chǎn)管理局住房保障處處長溫昌經(jīng)在接受媒體采訪時(shí)表示，配售型保障性住房項(xiàng)目實(shí)行封閉管理，不得上市交易。“價(jià)格優(yōu)惠是因?yàn)橛玫貙儆趧潛苡玫兀乙员１疚⒗脑瓌t出售。”
福州市安居工程建設(shè)有限公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人王鵬表示，“雖然是保障性住房，但基本是按商品房標(biāo)準(zhǔn)來建設(shè)，其設(shè)計(jì)主要考慮實(shí)用性，75平方米就能做到三房。而且是裝修后交付，業(yè)主可拎包入住。”
幾天前，該配售型保障性住房項(xiàng)目又迎來了多重利好，不僅明確了劃片學(xué)校，還開通了線上渠道，并將原來兩萬元的預(yù)購金調(diào)整為0.5萬元。值得一提的是，申購該配售型保障房后，并不影響購房者后續(xù)購買商品房。
昆明市不僅開啟了配售型保障性住房申購，還在制度上往前邁進(jìn)了一步。7月11日，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《昆明市配售型保障性住房管理辦法（試行）》，主要明確了關(guān)于配售型保障性住房群眾較關(guān)注的申購條件及程序、人才群體的認(rèn)定、回購方式、項(xiàng)目情況等問題。
據(jù)悉，從6月24日昆明市開啟配售型保障性住房申購以來，已有5300戶申購家庭提交了在線申請。
昆明市配售型保障性住房便民服務(wù)點(diǎn)工作人員告訴中青報(bào)·中青網(wǎng)記者，配售型保障性住房主要是針對低收入，尤其是住房有困難的群體，申請需要昆明戶口，家里沒有購買住房，“每個(gè)房子價(jià)格都不一樣，根據(jù)樓層和朝向等具體條件實(shí)行‘一房一價(jià)’，因?yàn)槭俏⒗?，?huì)比市場價(jià)格低。”
更早之前，6月17日，西安市兩個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目，共計(jì)2710套住房，開始意向登記。
隨著越來越多配售型保障性住房進(jìn)入市場，不少人擔(dān)心會(huì)沖擊商品房市場。對此，李宇嘉認(rèn)為，配售型保障性住房對商品住房市場的影響比較小，一方面，購買配售型保障性住房的人群本身不具備購買商品住房的能力，但他們對擁有產(chǎn)權(quán)住房的訴求比較高，這類保本微利價(jià)銷售的房屋剛好滿足他們的需求；另一方面購買配售型保障性住房以后，產(chǎn)權(quán)人還可以購買商品住房，有利于構(gòu)建“先上車后改善”的健康住房消費(fèi)梯度循環(huán)。
這類房屋還實(shí)施封閉管理。去年8月，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》）明確，對保障性住房實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規(guī)將保障性住房變更為商品住房流入市場。確需轉(zhuǎn)讓、因辭職等原因離開機(jī)關(guān)事業(yè)單位或企業(yè)的，由城市人民政府按規(guī)定予以回購。
今年以來，昆明、寧波、鄭州、南寧等地嘗試從制度上規(guī)范配售型保障性住房管理。據(jù)趙秀池觀察，各地配售型保障房的管理涉及準(zhǔn)入、退出、回購、配售程序、配售價(jià)格等規(guī)定，都規(guī)定了嚴(yán)格的封閉管理；配售價(jià)格保本微利，一般規(guī)定利潤不超過5%。但對于回購價(jià)格，各城市規(guī)定存在差異，在考慮政府折舊基礎(chǔ)上，有的城市考慮了銀行利率，有的城市考慮了消費(fèi)價(jià)格指數(shù)。
控制成本很關(guān)鍵 但不能失去“好品質(zhì)”
配售型保障房要讓工薪階層買得起，并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金可平衡，以及在微利的條件下實(shí)現(xiàn)發(fā)展可持續(xù)，面臨的挑戰(zhàn)仍有不少。
“控制成本很關(guān)鍵。”李宇嘉表示，這對項(xiàng)目的管理水平要求很高，“讓利”原則也需要貫穿項(xiàng)目每個(gè)環(huán)節(jié)。“土地成本要低，融資成本要低，管理成本也要低。”
其中，在新建房屋時(shí)，土地出讓金作為地方財(cái)政的重要支撐，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中占比很高，當(dāng)下，各地主流的做法還是政府以劃撥方式供地。
趙秀池建議，籌措配售型保障房要注意處理好新建保障房與收購存量房的關(guān)系，當(dāng)前更應(yīng)在收購存量房上下功夫，既包括收購開發(fā)商的批量存量房，也包括收購個(gè)人提供的存量房。“個(gè)人的存量房散落于各個(gè)區(qū)域，收購個(gè)人的存量房，更有利于被保障人群融入社會(huì)。”
在融資方面，今年5月，中國人民銀行擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計(jì)帶動(dòng)銀行貸款5000億元。
在當(dāng)下的高庫存環(huán)境下，這筆錢對房屋“收儲(chǔ)”來說，仍然有不小的差距。這仍是一個(gè)亟待解決的問題。
趙秀池談到，各城市在做好配售型保障房供給的同時(shí)，也要注意供求平衡，避免盲目擴(kuò)大規(guī)模。同時(shí)，要做好過去遺留形成供應(yīng)的保障房與現(xiàn)在配售型保障房的銜接工作；在“以購代建”中收購的房屋價(jià)格既要考慮開發(fā)商的合理收益，也要考慮政府財(cái)力的負(fù)擔(dān)。《意見》也明確了要嚴(yán)防新增地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
配售型保障性住房籌集一個(gè)重要的原則是“以需定購”。李宇嘉認(rèn)為，必須摸清配售型保障性住房需求主體的底數(shù)以及對配售型保障性住房戶型的要求，購房者交一定的訂金，鎖定了購買需求，才開始大規(guī)?；I建。“防止房子賣不出去，砸在手上。”
他還談到，在配售型保障房實(shí)行封閉管理的情況下，房子回歸住的屬性，對于購房者來說，一定程度上意味著房子沒有了資產(chǎn)屬性。在這種情況下，想要提高工薪階層和人才群體的購買意愿，就必須提高房屋供應(yīng)效率，一方面，供應(yīng)的區(qū)位要相對優(yōu)質(zhì)；另一方面建設(shè)和配套的品質(zhì)要跟商品房一樣，即建設(shè)“好房子”。
責(zé)任編輯：平小娜
